购房是很大一部分人不得不面对的问题，不管是未在城市购房的刚需还是有自有住房的群体，只要购房的念头一起的，买或者不买都会让人倍感焦虑，而焦虑的根源则是对房价涨跌预期的不确定性和高房价带来的压力。
宝鸡刚经历过一轮房价的快速上涨，有的人在宝鸡房价上涨后入手，买完后发现房价有所调整，郁闷自己多花了钱，担心房价继续下行自己高位接盘；有的人有购房需求，但是对房价预期不乐观，担心买了后房价继续下行，处于观望状态，想在房价低点入手，但面对房价波动和开发商的各种销售策略，又担心房价大涨，因此心理矛盾纠结，行动举棋不定。
那么宝鸡的房价会不会像有的分析人员预计的继续大幅上涨，或是有的人认为的会大幅回调甚至崩盘？我认为至少要考虑以下几个支撑宝鸡房价上涨的因素及以后几年内的变化。
第一个因素是土地价格。根据某研究机构对50个样本城市土地价格占房价的比例研究， 2017年土地价格占房价比普遍达到了38%，这是一个平均水平。一些比较强势的二线城市和一线城市普遍超过了50%。由此可见，土地价格毫无疑问是影响房价的最刚性最重要的成本。西安19年3月份土地供应平均楼面价1935元/㎡，最高价达到楼面地价超过1.3万元/㎡。宝鸡12年住宅楼面价平均300元左右，19年宝鸡东高新某个新拿地住宅项目，按照最大约定容积率3.0计算，楼面价格800元左右（根据土地拍卖数据测算），其他区域楼面价格则更低。从以上数据对比可以看出，宝鸡住宅楼面价格和楼面价格占房价比处于一个很低的水平。目前宝鸡处于城市规模快速扩张阶段，沿渭河向东有较多待开发土地资源，加上去年下半年以来宝鸡楼市降温和企业金融降杠杆，房企拿地应该会更加谨慎，预计在未来几年楼面价格、楼面价格占房价比仍将处于较低水平，楼面价格对房价的支撑和助涨作用相比其他城市较低。
第二个因素是房地产开发成本。房产一个重要的成本土地成本上面已做过专门分析。房地产开发还有一个重要成本是融资成本，在一手房市场，房地产企业拿到了土地并开发推向市场，在这段时间它要承担购买土地的融资成本，平均在每年8%到10%，这就意味着房产开发项目销售回款周期越长，融资成本越大。还有劳动力和物价的上涨因素，我们可以看到房地产的建筑材料，劳动力价格在过去都基本上都保持了上涨，尤其是去年以来房地产的建材价格相对于去年同期普遍上涨了10%到30%。未来几年，按照正常的逻辑，通货膨胀总是存在的，物价和劳动力温和上涨总是在预期之内的，加上大约房产的销售成本，这些也都会成为支撑房价的重要的因素。
第三个是人口因素。没有稳赚不赔的生意，也没有只涨不跌的房价，归根结底，房价的最大上涨动力是一个城市的购房需求，也就是人口变化，如果城市人口持续大量减少，房价的下跌也会成为必然。宝鸡在城镇化推进的过程中，城区范围扩大，建成区人口近年来保持了较低的稳定增长水平。2018年末全市常住人口377.10万人，城镇人口比重为53.17%，全市人口自然增长率3.48‰（市统计局发布数据），相对较低的城镇化率将会对房地产需求和价格带来一定支撑。加上宝鸡房价相比周边区域较低，有着相对较好的就业和居住环境，对周边甘肃天水、平凉等地的购房人群和返乡置业人群有较大吸引，这些人群目前也占到了购房群体的很大部分。在考虑到人口的增长的同时，还有一个重要因素是改善需求。改善生活和居住品质是人的必然要求，宝鸡房产高端项目大部分是近5年以来开发的，随着经济发展和收入增长，新的规划更好的住宅项目推出，改善需求将进一步释放，而且改善需求是稳定的、持续的。总体来说，从人口因素看，一定的人口流入和很大的改善需求对房地产的需求和价格有一定的支撑作用。
第四是政策等因素。自从中央提出房住不炒后，各一二线城市和部分三线城市房价调控政策不断加码，有效的控制了房价快速上涨。当然对于宝鸡来说，一直未出台相关调控政策，房价属于自然上涨和跟涨，影响的只是社会对于房价上涨的预期。多渠道的住房保障体系对稳定房价有一定作用，截至2018年底，全市累计实施各类保障性住房和棚户区改造26.0139万套（统计局公开发布数据），虽然棚改政策一定程度增加购买需求，但保障房的建设也增加了中低收入人群的住房供给。从政府和社会对房地产的需求看，高昂的房价已经给国家和社会带来了诸多恶劣影响，这对经济持续健康发展是极其不利的，是政府和群众不愿意看到的结果，但从另一方面说，在当前经济下行压力增大的情况下，总体平稳、波动减小的房价无疑将会是经济持续增长的稳定器，普遍的大幅下跌甚至崩盘是政府和社会不能接受的。原因是房地产相关行业占了GDP的很大比重，同时土地和房地产相关的税收占地方政府财政收入很大比例，房地产资产占到了家庭财富的绝大部分，也就是说，家庭、地方政府和国家都很难下大决心让房地产的交易量和交易价格持续、长期下跌，稳预期、稳房价将是未来政策趋势。从宝鸡情况看，18年全年房地产开发企业投资201.83亿元，加上建筑业和其他上下游产业，房地产业也对经济增长和财政收入有着不小的贡献，但从各项数据看，宝鸡经济对房地产的依赖程度相对较小。还有一个政策方面不能不说的是将要推出的房地产税，房产税落地之前充满了未知，对拥有多套住房的人房产持有信心有一定影响，对多套房产有一定挤出效应，会增加市场二手房供给，在一定程度上会影响房价，但政府推出房地产税的最大目的不是为了降低房价，落地之后对房产价格的长期趋势预计不会有太大影响。
在分析完影响宝鸡房价的几个因素后，我们再来分析宝鸡房价上涨周期和历次快速上涨的背景。房地产价格受投资扩张和收缩影响，呈现复苏—繁荣—衰退—萧条循环往复的四个环节，简单说就是当房地产市场开始复苏时，开发商加大拿地和投资速度，房价开始上涨，成交量急剧增大，透支需求后成交量迅速回落，库存增加，开发商投资意愿减弱，房产市场进入萧条阶段。可以说每次宝鸡房价快速上涨既是全国性房价上涨的跟涨，具有滞后性，也有房地产周期规律的影子。房产交易量在价先，只有交易量的放大才能短期推高房价，交易量低迷也伴随着房价低迷。2008年金融危机，国家推出了4万亿刺激计划，全国房价快速上涨，下半年开始宝鸡房价跟随全国房价上涨节奏加快上涨，使房价上了一个台阶。14年下半年开始，国家连续降息降准，15年房价上涨加快，宝鸡的房产量价在后半年也有所增长，随后出现小范围波动。17年随着棚改政策持续实施，全国多个城市房价开始加速上涨，加上18年初可售楼盘和房产库存减少，在西安房产火爆的带动和开发商、中介的炒作下，宝鸡的房价在18年上半年又一次成交量急剧放大，开始了加速上涨节奏，直至18年下半年交易量下降，房价平稳，部分项目价格出现回落。19年1月，在返乡置业人群带动下，宝鸡主城区商品房住宅预售7000余套，2月销量回落预售2535套,金三银四两个月，预售10566套， 5月销量下滑明显，目前销售数据为2000余套（数据来自公开数据），目前，宝鸡城区可售期房26000多套，还有不断加推的楼盘，房企土地储备也比较充足，预计库存消化周期将较长。
分析新建住宅时，还有一个值得关注的是二手房的出售及交易情况。从目前来看，与部分限价限售城市不同，宝鸡的二手房和新房价格呈现反倒挂，也就是相同区域二手房成交价要比新房价格偏低较多，特别是地段稍差区域的二手房成交价与去年同期相比降幅明显。这充分说明房产市场需求比较疲软，供给过剩，二手房产流动性差，刚需数量在去年透支后需要较长时间重新积累。
