投资韧性依旧,中期趋势向下。2019年1-9月全国房地产投资同比增长10.5%,增速较1-8月持平;其中9月单月投资同比增长10.5%,较8月持平。分区域来看,1-9月西部、中部、东北部地区投资增速16.2%、10%、9.9%,均较1-8月扩大0.2个百分点,东部地区投资增速8.6%,较1-8月收窄0.2个百分点。我们认为投资增速延续韧性主要因:1)交房压力下施工强度延续提升;2)土地购置费依旧呈现韧性;3)上年同期较低基数。中期来看,随着融资端收紧逐步传导至拿地及开工端,地产投资增速仍将延续下行趋势,但考虑上年四季度较低基数及年末赶竣工的压力,预计短期投资增速下行斜率较缓。
推盘放量致销售增速持续好于预期。1-9月全国商品房销售面积同比下降0.1%,销售额同比增长7.1%,较1-8月分别上升0.5个和0.4个百分点。9月单月销售面积同比增长2.9%,连续三月正增长。分区域来看,1-9月西部、东部、东北部、中部地区销售面积同比增速较1-8月分别上升0.8个、0.7个、0.7个百分点及持平,表现普遍向好。我们认为销售持续好于预期主要因:1)紧资金下房企加快推盘,抢抓金九银十黄金销售期;2)各城市楼市周期步调不一,部分区域楼市依旧较好。展望后市,考虑房企年末货量充足、积极推盘抢收需求以及2018年四季度较低基数,预计短期销售仍将呈现韧性。
单月新开工增速小幅反弹,后续仍将承压。1-9月新开工同比增长8.6%,较1-8月下降0.3个百分点;其中9月单月同比增长6.7%,较8月上升1.8个百分点。我们判断9月开工增速反弹主要因短期销售表现持续超出预期。我们认为后续新开工仍将承压,主要因:1)2018H2以来房企拿地持续收缩,2019年1-9月土地购置面积增速较2018年下降34.4个百分点至-20.2%,拿地强度下降制约可供开工土储;2)楼市降温趋势不改叠加资金面收紧,将逐步影响房企开工积极性;3)2018年四季度基数较高。
土地市场趋于平稳,竣工降幅延续收窄。1-9月全国土地购置面积同比下降20.2%,土地成交价款同比下降18.2%,降幅较1-8月收窄5.4个、3.8个百分点。9月百城土地成交溢价率6.6%,较8月下降2个百分点,土地市场整体趋于稳定。考虑到资金面及各地土地调控政策从紧、楼市降温等因素,预计后续土地市场仍将以稳为主。1-9月商品房竣工面积同比下降8.6%,降幅较1-8月收窄1.4个百分点。考虑2017、2018年竣工已连续两年负增长,且2015-2018年期房销售明显回升,交房刚性下预计后续竣工降幅或将持续收窄。资金面收紧情形下,不排除个别房企因资金压力放缓施工步伐,进而影响竣工增速回升节奏。
到位资金增速回升,按揭利率逐步上行。1-9月房企整体到位资金13.1万亿元,同比增长7.1%,增速较1-8月上升0.5个百分点;其中定金及预收款增速环比升0.7个百分点至9%,个人按揭贷款增速环比升1.8个百分点至13.6%。从银保监23号文严控资金违规流入楼市,到房地产信托受控、境外发债仅限借新还旧、银行专项检查等,行业融资端调控从严,1-9月国内贷款同比增长9.1%,增速较1-8月下降0.7个百分点;9月全国首套房贷利率升至5.51%,预计后续行业融资端仍将延续从紧趋势。
投资建议:市场利率低位盘桓情形下,主流房企低估值、高股息率、业绩增长确定优势逐步显现,已公布预告的中南建设、蓝光发展等三季报业绩均呈现高增。建议关注低估值高股息率业绩增长确定的龙头房企如保利、万科,以及布局核心城市群及周边、销售及业绩维持高增的二线龙头如中南建设、阳光城、荣盛发展等。
