文丨子木团队

前段时间，我写过两篇文章，《北京限竞房购房报告》和《500万在京购房策略》，想让大家对北京房地产格局，有一个宏观层面的了解。

然而从后台留言来看，显然是低估了。

因为大家早已步入了「中阶」领域，对购房最大的疑问，早已不是地段方向上，而是聚焦在具体楼盘上。例如：

“子木老师，你认为XX楼盘怎么样？“

“XX和XX比，哪个更好一些？”

“我就这点儿钱，买XX的性价比如何？”

当然，涉及到楼盘的评测，其优劣点，性价比，升值潜力等，必须要经过线下实地踩盘才能得知。

所以这次我选了北京朝阳望京三家即将开盘的项目（丽都悦府，华樾北京和中海望京府）做分析标的，结合实操经验，分享在下面的踩盘日记中。

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准备工作

当然踩盘也是一门艺术，你得会看、会问、会谈判，还得将《演员的自我修养》，了然于胸。这里具体不展开，可以看我之前的文章《售楼处的猫腻》。小白客户可以做到以下几点准备。

1.时间。这次选择周一下午出来踩盘，有一个好处：容易根据楼盘内的人流判断其销售预期。因为周末是热点时间段，人多难以分辨，有的新开楼盘还会花钱雇演员。第二个是，周一售楼处经纪人时间充裕，不偏客，能实实在在回答你的问题。

2.时间段。对于时间段的选择，最好选在下午2点到5点30之间。因为售楼处上午多半在开会，中午是休息时间段，5:30之后又是经纪人下班疲倦期。

3.在看盘之前一定要通过网络渠道对所在楼盘有一个基础性了解，例如它的位置，周边有什么东西，产权年限，开发商是谁等等。有的网站上还有对楼盘的相关评价，尤其是不好的评价，一定要记录下来，到时候去问经纪人。

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丽都悦府

选择丽都悦府，是因为它的位置的确很好。位于北京东四环丽都商圈的核心区，紧挨着四元桥。因为从2017年开始，北京4环内不再批地，这让四环新房屈指可数，这个项目的整体价值就凸显了出来。

当然北京四环，各项配套设施都已成熟，尤其丽都悦府所在的商圈，属于涉外生活圈。在北京，涉外生活圈的生活配套一定要优于非外涉，原因你懂的。

交通上四环很便利，开车三环四环五环，机场高速，京承高速多条交通要道。缺点是离地铁比较远，售楼处给的距离是800m，但实际上是1.1公里。1.1公里的地铁很鸡肋，属于步行很累，打车还贵。步行到地铁起码得15分钟，而打车如果遇到高峰期，很误事儿。

涉外生活区其他配套都没问题。上学有两所国际幼儿园，450m外还有清华大学附属中学，当然这个中学虽然挂着清华头衔，实则内部教育质量分化较大，生源质量一般。

购物不用多说。亮点在于小区旁边紧挨着两个公园，四得公园和丽都公园。其中隔条马路，75%绿化率的四得公园很出名，茶余饭后来跑个步，生活品质显然提高了。而且也会直接影响到房价。在北京，同类型公园房要比非公园房每平米成交均价要高出1000块左右，这个大家要注意。

说完好的，咱们来挖掘它的缺点。

说实话网上的信息大部分都是对项目的修饰，都是开发商想让我们看到的一面。然而楼盘和人一样，都有优劣两面，和人无完人一个道理。一开始在网上查不到关于丽都悦府的项目信息，例如产权、拿地时间、建成时间、甚至户型这些，让我很疑惑。

所以到了售楼处我直接跑到项目信息公告栏寻找答案。不出所料，的确有隐藏。

丽都悦府是塔楼结构。塔楼是北京十几年前开发商最喜欢做的产品，因为空间利用率高，一层多户，可以多卖钱。缺点很明显：牺牲了户型。

我们来分析一下丽都悦府的户型。

丽都悦府215㎡（3室2厅2卫）户型图（左上方为正北）

丽都悦府187㎡（3室2厅2卫）户型图（左上方为正北）

拿上面187㎡的户型举例，明显看到，房子南北不通透，且北开南闭，意味着什么？全天没有阳光，很可能阴暗潮湿。开发商给的宣传语，“Top级观景视野，270度观景窗”也无法覆盖这一缺陷。

而且处在朝南的房子，户型面宽也较窄，进深较长，不利于阳光进入，且家具的摆放也会很纠结，远不如方正户型。即使是215㎡最优户型，也是单通透，这会让如此大平米的房子住着很压抑。

不过换句话说，虽然这个户型对于当下板楼时代，不具备优势，但对于过去也算是半个精品。之所以塔楼建成十几年，现在才开盘，也是有原因的。打听了几个业内朋友，有的说是产权问题，有说是外挂墙质量出现问题，一直整改到现在。

丽都悦府楼盘开盘时间受“大庆”影响，还没有具体时间，但开盘价格已确定，8万～12万/㎡，而且都是大平米，160-220㎡的大平层和260-290㎡、340-360㎡的复式。那么折合总价，最低为1280万。

建议：户型不好，阳光差，如果不是对位置有特别要求的，不建议入手，而且房子是十几年前的设计风格，外观有点老旧，影响未来换手率。

3

华樾北京

丽都悦府之后，马上驱车赶往北面的华樾北京。位置在北5环外的广顺桥出口处。

这个盘的售楼处藏的很深，开车转了半大天才找到。原来是把售楼处和样板房开在了项目旁边的写字楼里。据经纪人说，每年光租金就1500万。

惊叹现在的开发商赚钱真容易，房子打个地基，建一个售楼处和样板房，就能对外宣传认筹了。这里要注意，期房目前还是市场绝对的主流，大家在买房时一定要查清楚开发商的背景，以免买到烂尾。当然华樾北京不用担忧，因为是首开和金地联合开发的高端产品，而且首开是老国企背景，资金链稳的狠。

来之前，华樾北京在网上的热度是很高的，探盘下来，结果名副其实。

第一个亮点在交通，华樾北京项目门口紧挨着善各庄地铁站，可以算得上是0距离出行，标准的地铁房，14号线可以覆盖三大商圈：望京商圈，将台商圈和南面的国贸商圈。这些地方的购房者均可以上车。

第二个亮点在环境配套。华樾是标准的公园房，北京小区以北，过条马路就是20万平方的宏昌竣体育公园，篮球、羽毛球、网球、卡丁车场馆先已对外开放。这个比四得公园显然要大一些，体育休闲项目也要多一些。

第三个亮点，也是华樾北京最大的价值点——距离阿里总部800米。

影响房价的因素有很多，最大的可能就是产业了。北京西二旗，上地，西北旺，望京，国贸……这些都是典型的因高新产业入驻而崛起的地段。未来阿里北京总部落成，也意味着即将会有上万名高新员工入驻此地。而阿里入驻之后，又会有一大批阿里的合作企业相继跟进入驻附近的写字楼，又是一个庞大的人才进量。

那么按照就近置业原理，望京最后一个住宅项目华樾北京，大概率会成为阿里人的首要置业标的，房价潜力的预期可以说是非常稳定。

华樾北京属于限竞房，目前报价在7.8万/㎡左右，2022年12月30日前交房。近期开盘对外预售的有89㎡的3室2厅，和140㎡的3室2厅2卫，总价约700万起步，首付300万，月供25000，能买到89平米的房子。

至于华樾北京的缺点，也有。

1、89㎡产品的户型。89㎡做三居，的确是紧凑了点儿。华樾北京的三居小户型设计就让人看着很尴尬。

华樾北京89㎡（3室2厅1卫）户型图

一是进深太长，光照距离有限，中间的位置不讨好。二是进门正对厕所走风水，虽然有玄关格挡，但是卫生间和主卧之间夹了厨房和客厅，没有动静分离。三是书房很鸡肋，面积太小而且是和儿童房搭配。所以这个把书房作为一居还不如打通了格局，和卫生间搭配，做个大次卧。不过140㎡的户型还是过的去的。

华樾北京140㎡（4室2厅3卫）户型图

华樾北京140㎡客厅实景

2.简装交付。一开始从网上了解到是精装，但问到这一步时，经纪人对这方面描述模棱两可。可以确定的是，华樾北京是按照简装标准交房，基本上是“四白落地”，如果有装修需求，还需要支付一个精装包的钱。说是出于限价把利润打没了，开发商无法做到赠送精装。

3.商业配套。项目离大型商超较远，基本是和南面的望京商圈享有一套商业，例如四环外的宜家、华彩中心、凯德Mall、新荟城、望京新世界等等。但这也不算大问题，按照规划，小区自带商业，还有两栋写字楼，写字楼底带有商铺，将来入驻的小型时尚商超可以解决日常生活。不过商业配套可能不再是主流影响因素，因为现在吃的喝的，网上都买了，谁还会花时间去逛大商超。

这可能是我找到此项目盘仅有的缺点了。虽然是周一，但华樾北京售楼处的人流不少，经纪人也很实诚。此行收获不少。

对于此项目盘建议，望京区域的工薪年轻人着实可以考虑，尤其是未来在阿里北京新总部附近上班的，有条件的要尽快下手。

3

中海望京府

接下来最后一个盘，选在了中海望京府。

中海望京府也属于近期网红盘。位置在朝阳区观唐东路中段，也是中央别墅区的核心。

说起别墅居住区，基本上有几个特点：

1.安静。别墅区容积率低，绿化高，人车分流，种种设计都在给业主营造静谧安适的居住体验。而且周边居住人群的素质相对较高，彬礼尔雅，也是安静的一种。

2.配套高端。别墅人群对教育配套尤为重视，周边的学校基本国际化。例如中海望京府旁边有京西学校，法国国际学校，蒙台梭利国际学校等等。其次是高端休闲项目，例如高尔夫球场，马术俱乐部，高端休闲会所等，一应俱全。

3.地面交通发达。别墅一般都在郊外，且乘车出行便利，与市区路程时间较短。但离地铁较远，所以项目推广一般不拿地铁做文章。

有了这些基础认知，对中央别墅区的房子就不再陌生了，而且在此买房的人也要定位自身财富与生活成本的匹配程度，这点很重要。我有一个朋友非常喜欢别墅，可以说得上是痴迷，前几年开厂子赚了点儿小钱，就东借西凑买了套别墅。

但是后来厂子遇到瓶颈，盈利下降，现金流开始窘迫。而这时候他孩子已经上了旁边的国际学校，家里还请的保姆，还有天价物业费、取暖费，老婆还跟周边的邻居比东比西，一年下来房子带来的环境作用都快把他压垮了。

到达中海望京府已经是下午5点多了，售楼处的经纪人看着很松怠。不过有意思的是，中海望京府售楼处开在了幼儿园里。细一打听，原来这个幼儿园也是项目配套的组成部分，现在用它做售楼处，可以省下一大笔开销。

中海望京府第二期即将开盘，目前处于排卡阶段。据售楼处经纪人说，上一期总共释放了200套房源，共1000人抢房，这一期释放280套，目前排卡已经达到717组，其中171组准备全款购房，这也意味着接下来如果有人想买这里的房子，是否能买到，买到是否能贷款都是未知数，总之一个字，火。

那么为什么这么火呢？可以归结为两点。

1.对周边房价的相对利差。中海望京府也属于限竞房，按照目前主推的产品，139㎡平层总价在1050万左右，折合均价为7.5万/㎡左右，而且还是精装房，基本除了家具家电，软装配饰灯具窗帘，其他都有。而隔壁的小区，观唐房价为10.9万/㎡，香江花园为9.5万/㎡。存在天然利差。买到即赚到刺激了购房者的投机心理。

2.品质。在京城，中海建筑是排得上名次的。无论是科技人居，绿化景观，还是社区自有配套设计，都可圈可点。说几个亮点。一是中海望京府小区地面上不走车，所有车进门直接走地下，保证了小区的安全和静谧。二是小区自带幼儿园和大型养老院，全龄一站式配套。三是户型很强大。

中海的户型，是京城公认的第一。

中海望京府139㎡客厅实景图

中海望京府139㎡（4室2厅3卫）户型图

例如139㎡的户型。全南朝向，全通透，明厨明卫，动静分离，主卧放在最深处，配豪华卫生间，私密性强，老人房旁边还有洗物间，无论居住管理还是人居体验，都是非常合理的。

此次开盘项目主推联排小洋房，户型全部一致，共4层。顶层售价1080万，中间2-3层售价1050万，首层售价950万。首层比较有意思，下跃式户型，1层80㎡，下跃110㎡，送-2层储物间，还带花园，经纪人所言，总共300㎡的使用面积，相当于一个小叠拼。

不过作为看盘这么多年的选手，经纪人哪些是真话哪些是假话还是能看得出来的。例如跟我说得房率高达93%，这个有出入，根据面积可以计算差不多是80%以上，93%有些过分。第二是关于排卡，717组，171组全款，而且声称手上的客户在排队抢房。

如果房源如此紧缺，那估计连带我看样板房的动力都没有。事实上，加了微信后，这几天一直在问我考虑的怎么样。除此之外，中海望京府还需要注意几个问题。

1.装修风格和户型比较有局限性。因为是精装修样板交房，基本统一，几乎没有可选择性，对装修有需求的还需要进行大改造。

2.地铁距离很鸡肋。和丽都悦府一样，中海望京府距离最近的马家营地铁站大约1公里，步行15分钟，不开车出门不方便，对于上班一族很麻烦。

3.中海望京府以国际教育资源为主，公立中学只有温榆80中，质量一般。对教育资源有要求的慎购，如果想选择公立学校，这里就不合适。

最后关于此次看盘，再总结一下。

朝阳望京新房高端化，这是土地稀缺影响下的必然趋势。基本楼盘品质都不会太差，主要还是看钱包的厚度。三个待售盘中，其中丽都悦府因为开发年限较长，户型和楼品一般，但位置好，适合附近上班的人群，房价增值潜力一定。

华樾北京的价值，会随着阿里落地和周边配套设施的成熟，与日攀升，是这三个盘里房价潜力最大的，非常适合周边上班的年轻人。

中海望京府的话，对于有条件的购房者也是不错的选择，高档人群中，显得自己格调也高了，而且全龄配套设施，三代共住会让性价比更高一些。但前提是你有1000万的现金，否则还是别去凑热闹了。