楼市降价风袭来，济南多家楼盘掀促销潮，市场可谓一阵躁动。不过，楼盘的各种折扣也呈现出不同特点，有实打实价格跳水的，也有些是中介为揽客制造的噱头。
近日，有购房者就对经济导报记者说，她发现现在有些楼盘“喊出的低价特价房实际是以居住公寓为主”。居住公寓这个前几年有些陌生的概念，这两年开始逐渐步入济南购房者的视野。
“低价的不少都是居住公寓”
“眼看着济南现在这么多新楼盘降价幅度挺大，尤其是工业北路附近，说是价格都到了一万一二，听着这价格真是挺低的，我们心里也是直痒痒，想着要不现在趁低价入手一套房子。”济南市民刘女士对经济导报记者说。
“从大上周开始，我就在工业北路各大楼盘转，转了半天也没找到特别中意的房子，主要是有些价格低的房源基本都是居住公寓，而正常房源的实际价格没那么低。”刘女士对经济导报记者说，“比如现在工业北路的公园大道项目，倒是有1.2万元/平方米的房源，但大多是居住公寓产品，他们的住宅产品单价则贵1000多元，要说单价1.2万元的话，性价比还不错，1.3万元就一般了。”
“之前，那边的新城香溢华庭项目甚至有过1万元/平方米左右的房源，不过我一问，也是居住公寓。还有恒大城三期项目，除了个别大户型，一些单价1.3万元左右的房源也是低楼层的居住公寓。”刘女士告诉经济导报记者。
想在济南东部买房的李先生也有类似的经历。“我这几天在朋友圈里看到有中介发的信息说，济南文旅城有房源可以享受专属优惠13499元/平方米，我一看，这价格真是合适。不过我打电话一问，最低能达到这个价格的毛坯房都是些居住公寓，普通的毛坯房源价格基本还是在1.45万-1.5万元/平方米之间。”李先生告诉经济导报记者。
低楼层的特价房，如今成为了不少楼盘中介打出的噱头。“我是看中介发的信息说CBD的中信泰富济南尊项目20541元/平方米起。这个项目今年开盘的时候价格在2.4万元/平方米左右，位于CBD，还距离地铁口不远，现在价格都跌破2.1万元/平方米了？谁知后来我一问，原来推出的特价房是两套低楼层的变异户型，其余的房源基本是2.3万元/平方米左右。”一直关注济南CBD片区房价的张先生对经济导报记者说。
到底什么是居住公寓？
“我现在挺纠结的。居住公寓确实单价便宜一些，但房产证上有‘公寓’两个字，我又担心以后不好转手。”刘女士对经济导报记者说。
如今在济南，住宅项目存在居住公寓产品的情况越来越普遍，有的楼盘这样的产品数量还不少，甚至说，不存在居住公寓的新楼盘在济南市场已不太多见了。
在同一个小区同一栋楼里，由于楼层不同，有可能楼上是住宅，楼下成了居住公寓。为什么会出现这种特殊性质的房源呢？这跟日照时间有关。
经济导报记者查阅济南市2016年修订的《济南市日照分析管理规定》显示，“城市旧区项目内新建住宅每套应当至少有一个居住空间大寒日日照时间不低于1小时；城市新区项目内新建住宅每套应当至少有一个居住空间大寒日日照时间不低于2小时。”
根据上述规定，“不符合前款规定的房屋套型，规划使用性质不得确定为住宅，可作为居住公寓或者其他配套用房。”
有分析人士对经济导报记者说，我们通常所说的公寓是指商务公寓，40年产权，按商用水电收费，无法落户，转让交易税费高。而所谓居住公寓，则完全不同于商务公寓，它是在居住用地上，但因日照时间低于住宅标准，所以在性质上被列为居住公寓，当然，这也反映了这些年相关住宅管理规定越来越完善。
那么，如何确认房源是否为居住公寓？在各个楼盘项目的建设工程规划许可公示图中，都有关于日照时间的备注。
比如，位于长岭山片区的璟仕府项目，一共规划了7栋住宅，其中一栋10层住宅楼的一个单元中，1-9层均为居住公寓，大寒日日照小于2小时，其他多栋楼也有日照不足的居住公寓。
上述人士说，这主要是由于璟仕府项目东侧、南侧均被周边的金域华府小区所包围，这对其采光构成了一定影响，所以导致璟仕府地块内存在一定数量的日照不足房源。
产权仍是70年
济南一位房地产业内人士对经济导报记者说，这些日照不足的房子不动产权证上会明确标出是居住公寓性质，虽然带有“公寓”两字，但它和住宅的产权是相同的，都是70年，水电费、税费等方面也与住宅相同，而且，居住公寓也可以落户。
“居住公寓的采光会受到一定程度影响——通常来说，大寒日这一天，房屋满窗的日照时间不足两小时。而大寒日还不是一年中日照最短的日子，最短的是冬至日。”该人士对经济导报记者说，“这些居住公寓每平方米的价格会低一些，所以有些购房者也能接受。购房者可以根据自身的实际情况进行选择。”
“对于这些情况，现在不少楼盘都会告知购房者，而购房者在购房前，也可以查看一下该楼盘的建设工程规划许可，在规划局网站上都能查到，哪些房源日照时间不足都会明确标注。”上述业内人士对经济导报记者说。
“总体来说，虽然有些特价房是推出的噱头，不过楼市降温已是不争事实。现在市场整体进入了较为理性的状态，有些之前价格虚高的楼盘都出现了不同程度的降幅，对于部分刚需群体可以留意一些机会。”济南房地产业内人士对经济导报记者分析说。
